Làm Thế Nào Để Miễn Khoản Thuế TNCN Khi Mua Bán Nhà?

Làm thế nào để miễn khoản thuế TNCN khi mua bán nhà? Theo điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định điều kiện đầu tiên để được miễn thuế là tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó).

Các trường hợp để miễn khoản thuế TNCN khi mua bán nhà?

Miễn thuế TNCN khi (mua nhà) chỉ có 01 nhà, đất ở duy nhất

Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định tại khoản 4 trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

Thời điểm chuyển nhượng, chỉ sở hữu 01 thửa đất ở

Cụ thể, điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định điều kiện đầu tiên để được miễn thuế là tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó). Điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn rằng:

– Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

– Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Cá nhân đã sở hữu nhà, đất ở tối thiểu 183 ngày

Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng phải tối thiểu là 183 ngày.

Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung tiết b.1.2 điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn cách xác định “thời điểm 183 ngày” như sau:

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Nhà ở, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng toàn bộ

Điểm c khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định nhà ở, quyền sử dụng đất ở phải được chuyển nhượng toàn bộ. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Bên cạnh đó, điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC lưu ý rằng:

– Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Quy trình xin miễn thuế TNCN khi bán nhà

Các bước cơ bản gồm có:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, ký hợp đồng mua bán nhà dưới sự chứng kiến của công chứng viên.
• Bước 2: Nộp hồ sơ ở Văn phòng đăng ký đất đai thành phố/tỉnh trực thuộc Sở tài nguyên môi trường.
• Bước 3: Nộp thuế ở Chi cục Thuế quận nơi có nhà muốn bán và lấy giấy biên nhận.
• Bước 4: Lấy kết quả (giấy chứng nhận)

Trên đây là 4 bước chính trong quy trình để xin miễn thuế TNCN khi bán nhà ở duy nhất. Quy trình tưởng chừng như rất cụ thể và đơn giản, tuy nhiên, đã có rất nhiều trường hợp đành lòng từ bỏ và khoản thuế “oan” này, chủ yếu là do phải liên tục chạy đi chạy lại với những thủ tục rắc rối.

Vậy nên, để tránh mất thời gian không cần thiết do chưa có kỹ năng chuẩn bị hồ sơ, trước tiên, bạn cần lưu ý: chỉ được miễn thuế TNCN khi và chỉ khi có:

• Giấy tờ chứng minh nhà duy nhất (1 bản cam kết tự viết có chữ ký của cả vợ và chồng đồng thời có công chứng mẫu chữ ký của cả hai người)
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có xác nhận của UBND phường nơi có căn nhà bạn định bán.
• Nộp bản cam kết nhà duy nhất, bản công chứng mẫu chữ ký và trao đổi trước với nhân viên tiếp nhận hồ sơ bộ phận một cửa ở VP đăng ký đất đai về trường hợp mình thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN để họ lưu ý và hướng dẫn điền vào hồ sơ trước khi chuyển thông tin sang cho Chi cục thuế cấp quận.

Trong đó Bản cam kết nhà ở duy nhất (bản in mẫu/ viết tay) và Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bản chuẩn) cùng hướng dẫn cách điền mình sẽ để trong bài viết để mọi người tham khảo.

Hướng dẫn nộp hồ sơ miễn thuế TNCN khi mua nhà

Thành phần hồ sơ:

Theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, hồ sơ miễn thuế nộp kèm hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

– Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN).

– Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân (Mẫu Bản cam kết).

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Nơi nộp hồ sơ:

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.

Batdongsanparadise theo ThuvienLP